Burbuja inmobiliaria Ecuador, desinflamiento

Esta burbuja tiene un significado emocional importante para mí, es la primera que analizo desde su nacimiento hasta su madurez:

• Advertencia temprana formación de burbuja 10/2012
• Análisis de la relación precio – renta como advertencia para comprar 11/2012
• Advertencia de burbuja formada y recomendación de salir temprano realizando ganancias 09/2013
• Advertencia de techo en precios e inicio de desinflamiento 2/2016
  

Para este post quiero recordarles un texto escrito en el post del 2013, justo el párrafo bajo el gráfico 2

“El momento en que el Biess deje de soplar aire a la burbuja frenando los créditos, el flujo de compradores se detendrá. Ahí es cuando la burbuja revienta, porque se supone que hay compradores dispuestos a pagar precios inflados. Sin crédito, los compradores no pueden pagar y la oferta preparada se queda sin comprador.”
Analicemos el monto de colocación mes a mes del Biess en préstamos hipotecarios

Gráfico 1

Este gráfico servía para anticiparnos al mercado evaluando los montos colocados mes a mes revelando la tendencia futura:

• Para diciembre del 2012, era clara una fuerte tendencia de aumento año a año en la colocación mensual de créditos hipotecarios, señalada con línea verde, dando paso a una agresiva construcción de oferta para satisfacer la tendencia creciente de crédito traducida en compradores, demanda
• La alerta viene en junio del 2015 cuando se forma un segundo pico debajo de la línea de tendencia, señalado en círculo rojo, señal urgente de venta porque al disminuir el crédito significa que habrá más oferta que compradores. Si hay más oferta que demanda el precio cae
• Para febrero del 2016, con tres picos formados debajo de la línea de tendencia creciente, era claro que esta se acabó y que una nueva tendencia decreciente, se había formado, señalada con línea roja
  

Este gráfico predictivo nos deja ver que la liquidez era rampante, abundante y derrochadora desde el 2012 hasta diciembre del 2014, ese era precisamente el mejor momento de venta, cuando la gente no calcula, solo compra

La primera lección de inversión es vender cuando hay avaricia, recuerdo claramente la evolución del metro cuadrado en los terrenos de Tumbaco, pasaron de $35 en el 2010 a $120 en el 2014 y nadie quería vender esperando a que siga subiendo. En el 2015 bajaron a $100 y de repente todos querían vender, los letreros de venta no paraban de salir en todo lado. La gente espera hasta el primer bajón para sacar a la venta, poniendo más presión aumentando la oferta y bajando aún más el precio.

Ahora analicemos la colocación anual y crecimiento de créditos hipotecarios del Biess, este gráfico nos ayuda a confirmar lo que el gráfico anterior pretendía anticipar

Gráfico 2

Este gráfico nos enseña algo fundamental para el crecimiento de una burbuja, el crédito(demanda) tiene que subir año a año provocando crecimiento de oferta año a año para satisfacerlo y eso es precisamente lo que vemos en los montos anuales colocados por el Biess

• Desde el 2010, cada año superaba el monto colocado el año anterior
• El doble pico formado a mediados del 2015 señalado en círculo rojo bajo la línea de tendencia creciente del gráfico 1 nos anticipaba altas probabilidades de que ese año el crédito deje de crecer a diferencia de años anteriores. El anticipo es confirmado al recibir el monto colocado en el 2015, por primera vez menor al año anterior, sufriendo una contracción del 4%. Esto confirma que la oferta ha crecido más que la demanda poniendo en riesgo una caída en precios
• El gráfico 1 anticipaba que, a inicios del 2016 con varios picos formados bajo la línea de tendencia creciente, la tendencia se habría revertido a decreciente. El gráfico 2 confirma este anticipo porque el 2016 sufrió una contracción de 11% versus el 2015, confirmando tendencia decreciente al cerrar dos años de contracción consecutivos
• El 2017 anticipa situación similar, hasta mayo se han colocado 331,44 millones que al ser anualizados representan 795,46 millones, una contracción del 22% versus el año pasado y sería el tercer año consecutivo
  

 
Evolución del precio de m2 en construcción del sur de Quito

Evaluar el precio de vivienda popular se acerca más a la realidad de la mayoría que los sectores de lujo, más volátiles donde se amplifican los movimientos

• La evolución de precios coincide con la evolución de crédito. Para el 2015, el precio hizo pico incrementando desde el 2011 en 48,49%. Este incremento es completamente absurdo teniendo en cuenta que los ingresos de los compradores no subieron en 48,49% para respaldar un crecimiento orgánico. El crecimiento de precio obedece a una institución dispuesta a prestar y a un deudor dispuesto a aceptar el crédito sin que ninguna de las partes mida el riesgo
• Se detiene el crédito, se detiene el incremento en precios. El 2016 fue el primer año de contracción en precio y aunque por ahora se mantiene, hay altas probabilidades de que continúe el desinflamiento a medida que madura la contracción de crédito del Biess. En sectores de lujo, los precios vienen cayendo desde el 2015, lo interesante será ver el comportamiento en el sector masivo popular que es menos volátil.
  

 
Colocación anual de créditos hipotecarios Biess

Para el final del 2017 el Biess será dueño de un portafolio de alrededor de 7 mil millones en bienes raíces sobrevalorados, entonces las preguntas son ¿A dónde vamos y qué podemos esperar?

Para quienes vendieron y realizaron ganancia de un mercado sobrevalorado por la intervención del Biess, en buena hora y a invertir bien las ganancias, lamentablemente serán entre el 10% y 20%. Usualmente las burbujas atrapan al 80% y 90% de la gente

Para la mayoría las expectativas no son buenas, cuando hay burbuja y no se realizan las ganancias los castigos no tardan en llegar, lo hace el mercado o los impuestos, en el caso del Ecuador tenemos las 2.

Es irónico como el gobierno armó la burbuja y ahora pretende castigar a quienes participaron de lo que ellos mismos provocaron con una ley absurda que está por demás analizar. Aparte de la ley impuesta por el gobierno, también son ellos quienes manejan el mercado del crédito, con serios problemas económicos podemos esperar que la tendencia de contracción de créditos se mantenga. Lamentablemente el desinflamiento recién empieza y tiene un largo camino por recorrer a medida que madura la fase de contracción de crédito
 
¿Cuál será el piso?
Pensemos en la situación del país:

• ¿La economía está mejor que hace 10 años?
• ¿Es más fácil hacer negocios y producir?
• ¿Se justifica un incremento de cientos porcentuales en el precio de bienes raíces cuando el desempleo y subempleo están al alza?
• ¿Se justifica un incremento en cientos porcentuales en el precio de bienes raíces cuando el salario de la gente no crece ni a ritmo de inflación y las perspectivas a futuro son de contracción?
  

 
Al analizar la situación mis conclusiones personales son que una vez que el Biess se retire del mercado y la contracción madure, el sector inmobiliario devolverá todas las ganancias artificiales provocadas, el Biess tendrá que realizar una masiva pérdida en su portafolio de bienes raíces, gran parte de la población no podrá pagar sus hipotecas y constructores quebrarán por tener oferta sin comprador

Una vez que esto suceda, el mercado sea un completo desastre, los precios estén en el suelo y nadie quiera saber de bienes raíces: quienes realizaron su ganancia a tiempo y tengan capital fresco en medio de la desesperación podrán aprovechar todas las oportunidades creadas y comprar con descuentos similares a los que ocurrieron en Argentina o Ecuador en el 2000.

Quienes salieron a tiempo y tengan capital fresco podrán ejecutar la segunda lección de inversión: comprar cuando hay miedo, desesperación y total odio por un mercado